近日,成都龙泉驿区一宗住宅用地拍卖,成交溢价率达150%,成为该区域土地成交史上单价最贵的“地王”,这已经是7月底以来成都成交的第4宗单价“地王”。成都楼面地价一次次被刷新,甚至一些地块楼面地价高过同区域在售楼盘房价。那么,未来一两年这些项目建成上市后,谁来为这些“面粉贵过面包”的房子买单?记者在采访中了解到,买房人在担忧,开发商也在发愁。

  七八月份 开发商拿地花费上百亿

  上半年,国内一线城市土地拍卖不断冒出“地王”。下半年,受此影响,二线热点城市成都开始发力,“6·29”土地拍卖中,接连拍出楼面价10500元/平方米的小龙桥地块、楼面价9600元/平方米的簇桥地块、楼面价9500元/平方米的牛王庙地块,可谓“地王”三连发。当日拍卖的11宗土地全部成交,成交总金额达75.5亿元。

  在成都七八月的土地拍卖中,开发商至少又花费了百亿元拿地,远超去年同期。华府板块、中和片区、大面片区等区域成交额同比涨幅甚至超过了100%。锐理数据机构的土地市场简报显示,2016年7月,成都土地成交29宗(1852.74亩),成交总金额超过70亿元;住宅及住宅兼容商业土地供应12宗(908.98亩),成交8宗(821.25亩),成交总金额46.9亿元。通过统计数据可以发现,成都最新的“地王盛宴”呈现出三大新特点:

  一是高价地块由中心城区蔓延至新兴热点片区,新川、大面、华府等板块都出现了创新高的单价地块,这些区域也成为今年成都房价上涨最迅速的几大板块。

  二是拿地者均出手不凡,“6·29”土拍中的新希望、阳光城、恒大等均实力雄厚,七八月抢地的融创、北大资源、朗基、百悦也不同凡响,堪称成都土地市场中的“地王收割机”。

  三是溢价率、楼面地价等创下新高。4宗“地王”溢价率均超过100%,北大资源在新川板块创下了区域新高,地价比去年翻了一番。百悦集团也以150%的溢价率,创下了龙泉大面区域的新高,地价高过在售楼盘房价。

 地价贵过房价 未来楼盘谁来买单

  “地王”频出,成都楼市“面粉”比“面包”还贵的现象凸显。7月13日,朗基地产以7350元/平方米的楼面价迫近中和区域房价;8月9日,北大资源以8650元/平方米的楼面价追平新川区域房价;8月19日,百悦集团在龙泉大面以10.50亿元夺下地王,楼面价比区域在售楼盘房价高出500元/平方米。

  “这么高的土地成本,将来谁买单?”“地价贵,房子就贵,成都房价难道又要涨了”……面对高价地块纷纷出现,不少购房者担忧未来成都房价上涨。而对开发商来说,高地价虽然有助于推高房价让部分开发商受益,但对大多数开发商来说未必是好事:一是推高了拿地成本和门槛,二是对拿下“地王”的开发商本身来说也是极大的风险。“8·19”土地拍卖结束后,与百悦展开激烈“厮杀”的龙湖举牌人表示看不懂,“楼面地价那么高,或许他们是战略性拿地吧?”而在成都地产界人士看来,这些“地王”上市要想盈利,未来两年的房价在目前基础上至少要涨2倍才行。

  事实上,高价地的出现,对区域房价的刺激立竿见影。在7月13日朗基刷新中和区域地价天花板后,附近的楼盘普遍跟涨,甚至有项目封盘待涨。截至目前,城南楼盘房价上涨10%以上的比比皆是。更加夸张的是复地金融岛单价上涨4400元/平方米,涨幅高达32%;中大文儒德目前房价与今年1月相比,上涨了6641元/平方米……

  楼市的热销,令开发商们纷纷涌入土地市场,甚至不惜成本制造“地王”,在不断消化库存的同时,又在不断制造新的库存,而且这些新库存的“成本”与之前相比又高了不少。一旦市场再度遭遇调整,那么这些新“地王”又将何去何从?

 ◎记者观察

  疯狂“地王”会否止步?

  地价屡屡拍出高价,成都在全国并非特例,事实上其他城市的土地市场更为疯狂,尤其是进入8月以来,“地王”疯狂的局面愈演愈烈,8月17日,融信中国在上海以110.1亿元的总价创下最高单价纪录,令全国震惊。

  高地价势必带来楼市高风险。为防止高价地风险,部分城市已在调整土地政策。早在8月初,针对“地王”风险加剧,某商业银行就发文要求加强前 端融资管理,要求严格控制商业办公项目的信贷发放。也就是说,一旦项目预期不理想,或者信贷政策收紧,高价地王类项目就会陷入巨大的财务危机。

  分析人士也普遍认为,在“因城施策”方针下,局部过热的城市将会念起楼市“紧箍咒”,如苏州、南京先后祭出土地拍卖 “熔断机制”,设置地价红线,规定超过红线竞价无效。针对当前“地王”疯狂显现,财经评论员马光远公开表示,除政策引导扭转不正常预期外,应在热点二线城市严控土地市场的炒作,通过增大土地供应等方式平抑市场,并对开发商拿地资金来源予以监管限制,为土地市场降温。